1. Выбор недвижимости

• Этот шаг является самым важным и ответственным. Этот шаг больше других повлияет на Вашу конечную прибыль, если Вы приобретаете недвижимость в качестве инвестиции. Точно определитесь, с какой целью вы покупаете недвижимость, собираетесь ли вы её ремонтировать, сдавать в аренду, оцените связанные с этим расходы. Строго определите критерии для поиска: площадь, стоимость, местоположение объекта. Отберите несколько, но не слишком много объектов недвижимости для осмотра, удовлетворяющих Вашим запросам. Обязательно советуйтесь с местным независимым экспертом или брокером.

2. Договор о резервации, снятие объекта с продажи.

• После того, как Вы определились с объектом недвижимости и договорились о цене, подписывается договор о резервации и квартира снимается с продажи. Для резервации объекта требуется заплатить небольшую сумму в счёт оплаты стоимости, от 500 до 2000 евро.
• В договоре резервации указывается срок заключения предварительного договора купли-продажи. Этот срок используется для перевода суммы, необходимой для заключения предварительного договора купли-продажи.

3. Предварительный договор.

• При заключении предварительного договора уплачивается 10-20% от стоимости покупки. Описывается график оплаты оставшейся суммы. Для строящихся объектов, график оплаты привязан к этапам строительства – часть уплачивается при достижении Вашего этажа, часть при достижении АКТ-14, АКТ-15, и последняя часть при сдаче в эксплуатацию и переоформлении у нотариуса. Для готовых же объектов, вся оставшаяся после подписания предварительного договора сумма, уплачивается при подписании нотариального акта у нотариуса.
• Перед подписанием предварительного договора определитесь с источником финансирования. Если вы собираетесь осуществить покупку в кредит, это должно быть оговорено в договоре. Однако, это не является большой проблемой – Вы всегда сможете подписать приложение к договору, описывающее форму и сроки оплаты.

4. Юридические проверки.

• Перед оплатой остатка продавцу, или уже перед подписанием предварительного договора, необходимо выполнить все необходимые проверки объекта собственности: отсутствие задолженностей по коммунальным платежам; наличие ипотеки на объект; права на пользование объектом третьими лицами; разрешение на строительство или перестройку, запрет на продажу, открытые судебные дела; принадлежность объекта конкретному лицу (продавцу), или наличие доверенности от строителя на продажу квартиры, отсутствие у компании-строителя задолженностей по налогам и т.п. Если вследствие данных проверок выявляются какие-то проблемы, о которых продавец не проинформировал, то покупатель вправе сделку отменить. В соответствии с предварительным договором, продавец выплатит покупателю удвоенный задаток.

5. Регистрация фирмы, если это необходимо.

• Согласно Болгарскому законодательству, лишь граждане и юридические лица Болгарии имеют право приобретать землю. Таким образом, приобретая земельный участок или дом с землёй, вам потребуется зарегистрировать на Ваше имя фирму. На момент оформления сделки купли-продажи регистрация фирмы должна быть закончена, поэтому позаботьтесь о выполнении процедуры в срок. Подробнее о процедуре регистрации можно прочитать здесь.
• Однако необходимость регистрации фирмы не всегда относится к квартирам с так называемой «идеальной частью» земли. По новым резолюциям от Европейского союза, граждане и постоянные жители стран Евросоюза могут приобрести такие квартиры без регистрации для этого юридического лица. Обязательно консультируйтесь с юристом по вопросу необходимости регистрации фирмы. Полная отмена запрета на приобретение земли иностранцами ожидается в 2012 г.

6. Оплата остатка

• Всегда вовремя оплачивайте платежи, указанные в договоре. Просрочив платёж, Вы рискуете потерять зарезервированный за Вами объект, а так же уплаченные деньги. Штрафные санкции обязательно оговорены в договоре. Имейте в виду, что международный банковский перевод занимает около 4-5 рабочих дней, пока средства поступят на счет продавца. Помните о крайнем сроке оплаты, чтобы не оказаться в неприятной ситуации.

7. Оформление нотариального акта

• Когда все формальности для подготовки сделки завершены, наступает завершающий этап процесса купли-продажи - подписание нотариального акта у нотариуса и передача собственности покупателю. К этому моменту Вам необходимо оплатить остаток суммы сделки продавцу, и налоги и комиссии, связанные с передачей собственности. Нотариусу представляется выписка о «чистоте» объекта (о совершённых юридических проверках), а так же государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой.
• После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей, нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества и делает отметку о вписывании в самом нотариальном акте.
• В ходе оформления взимаются следующие налоги и сборы:
• Налог местный налог в бюджет (2% от стоимости объекта, указанной в нотариальном акте, уплачивается пополам с продавцом);
• Нотариальные сборы (определяется в зависимости от стоимости объекта, примерно 1%, уплачивается пополам с продавцом);
• Сбор за внесение записи в регистр.
• Продажная цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже государственной (налоговой) оценки стоимости объекта. Исходя из продажной цены, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы. Нотариальный акт будет выдан нотариусом на следующий день после включения в регистр суда.

8. Регистрация в Налоговой службе

• Владельцы имущества в двухмесячный срок со дня приобретения - покупки или завершения строительства - обязаны задекларировать его в налоговой службе и ежегодно платить налог на недвижимость. Подробнее о расходах на содержание можно прочитать здесь.