Предварительный договор  - обязательный шаг в процессе переговоров о покупке недвижимого имущества. Он отражает договорённость между продавцом и покупателем о сроке, между снятием объекта с продажи до заключения сделки у нотариуса. Такой договор обязывает обе стороны, поэтому следует обратить внимание на содержащиеся в нём пункты.

Что следует иметь ввиду?

1.  Предложенный продавцом /его адвокатом или брокером/ предварительный договор защищает его интересы, которые противоположны интересам покупателя.

2.  Банк не имеет отношения к предварительному договору. Он лишь требует его наличия и указания в нём суммы покупки, сроков оплаты и размера кредита.

3.  Если кредит не будет выдан в определённый в договоре срок и платёж по договору не будет осуществлён, продавец имеет право удержать уплаченный покупателем задаток или увеличить цену. Эти варианты оговариваются в договоре.

4.  Если Вы покупаете объект в процессе строительства, то к предварительному договору должен прилагаться отдельный договор или приложение, описывающее сроки окончания строительства, сдачи в эксплуатацию, степень завершённости, вид и материалы отделки.

5.  Банк финансирует только сумму, которая осталась невыплаченной по договору.

Пример 1:      Цена объекта:  80 000 EUR
                     Задаток:    10 000 EUR
                     Остаток:    70 000 EUR
                     Максимальная сумма финансирования банком: 70 000 EUR

Пример 2:      Цена объекта:  80 000 EUR
                     Задаток:    10 000 EUR
                     Платёж №1:  30 000 EUR
                     Остаток:    40 000 EUR
                     Максимальная сумма финансирования банком: 40 000 EUR

6.  Вторым критерием максимальной суммы финансирования является экспертная оценка объекта недвижимости. Например, если максимальный объём банковского финансирования при покупке жилья иностранными гражданами установлен в 70%, то

Пример 1:      Цена объекта по договору:  110 000 EUR
                     Экспертная оценка:  100 000 EUR
                     Объём финансирования:  70%
                     Максимальная сумма финансирования банком: 70 000 EUR

Пример 2:      Цена объекта по договору:  100 000 EUR
                     Экспертная оценка:  110 000 EUR
                     Объём финансирования:  70%
                     Максимальная сумма финансирования банком: 70 000 EUR

Даже если экспертная оценка выше стоимости объекта по договору, банк всегда рассчитывает сумму финансирования от меньшей из двух сумм. Экспертная оценка может оказаться выше стоимости объекта по договору, например, если вы заключили договор на ранней стадии строительства, а к моменту оценки рыночная стоимость объекта уже выросла.

7.  Срок оплаты по договору должен соответствовать реальному сроку, в который банк может выдать кредит. Всегда оставляйте как минимум 45 дней для сбора всех необходимых документов о собственных доходах и объекте недвижимости.

8.  Имейте ввиду, что банки выдают кредиты только под залог объектов, достигших стадии «груб строеж», т.е. АКТ 14. Поэтому при покупке в кредит незавершенного объекта, вписывайте в предварительный договор срок оплаты 45 дней с момента достижения АКТ-14.

9.  В предварительном договоре обязательно должны быть указаны: подробное описание объекта с границами, утверждённая стоимость объекта, стороны договора, сроки оплаты и размеры неустоек.

10.  Предварительный договор может быть заключён только с реальным собственником объекта или его уполномоченным представителем. Проверяйте нотариальный акт и доверенность.

11.  Объект должен быть свободен от отягощений, т.е. ипотек в банке или др. финансовых организациях или открытых судебных разбирательств.

Совет. Используйте адвоката для составления или проверки предварительного договора. Это сэкономит время, поможет избежать денежных потерь и лишних волнений.